Финансы и кредит

Главная
Личные финансы
Ипотечный брокер
Кредитный брокер
Квартира в кредит
Кредит наличными
Автокредитование
Кредитные карты
Получить кредит
Помощь в получении кредита
Кредиты малому бизнесу
Кредиты онлайн

Вы находитесь на страницах книги Майкла Бретта «Как читать финансовую информацию. Простое объяснение того, как работают деньги». Книга предназначена для того, чтобы объяснить язык денег и раскрыть сущность процессов, происходящих в финансовой среде. Многочисленные примеры, приведенные в каждой главе, значительно облегчат восприятие конкретных ситуаций и помогут принять верные решения в области управления финансами. Alpari

Недвижимость как инвестиция

Рынок коммерческой недвижимости всегда следовал циклической схеме, но 1990-е rr. оказались более драматическими, чем большинство предшествующих десятилетий. Это десятилетие началось с самого драматического падения на рынке коммерческой недвижимости (property market bust), последовавшего за перегретым бумом конца 1980-х rr. Стоимости некоторых офисных зданий в Лондонском Сити упали вдвое, уровни арендной платы и стоимость большинства категорий недвижимости по всей стране заметно снизились. Многие взлелеянные послевоенным периодом предположения оказались повергнутыми. Вторая половина 90-х rr. продемонстрировала некоторое восстановление, но уверенность в том, что стоимость коммерческой недвижимости будет расти почти автоматически, ушла. В последние годы, особенно на фоне быстрыми темпами растущего рынка акций, недвижимость часто демонстрировала недостаток инвестиций. На этом рынке происходят некоторые структурные изменения, отчасти вызванные более низкой инфляцией. Мы рассмотрим их позднее. Их надо рассматривать в контексте того, что до этого происходило на рынке.

На протяжении большей части послевоенного периода коммерческая недвижимость рассматривалась как инвестиция роста, наподобие обыкновенной акции, хотя доход от нее поступал скорее в виде арендной платы (rent), а не как дивиденд, и со стороны инвестора она требовала большего управления. Однако недвижимость в Великобритании часто предоставляется в аренда с полным ремонтом и страховкой (full repairing and insuring leases), которая налагает значительную часть ответственности на арендатора.

Объекты коммерческой недвижимости часто предоставляются в очень длительную аренду (leases) — обычным делом является срок в 99 лет, но к концу 1980-х rr. нормой было 25 лет и меньше. Долгосрочная аренда на условиях полного ремонта и страховки часто описывается как институциональная аренда, потому что именно на таком ее варианте стараются настаивать инвесторы. Крах рынка в начале 1990-х rr. показал некоторые резкие изменения в балансе власти от собственников зданий к арендаторам. Арендаторы в меньшей мере, чем в прошлом, были согласны заключать новые договоры на очень длительные сроки. Поэтому продолжительность обычной аренды демонстрирует тенденцию к дальнейшему падению, возможно, до 10 или 15 лет. Предложения Совета по бухгалтерским стандартам (Accounting Standards Board) в конце 1999 г., которые могли потребовать от арендатора отражать аренду (лизинг) в виде активов и обязательств в своих балансах, предполагали, что в будущем арендаторы могли бы настаивать на еще более коротких сроках аренды.

Арендная плата (рента), которую платит арендатор, обычно пересматривается каждые пять лет (или даже каждые три года). Владелец здания, очевидно, надеется, что арендная стоимость (rental value) самого здания (арендная плата, которую оно приносило бы, если выставить его сегодня на открытый рынок) будет постоянно расти, но он получает эти повышения с трех или пятилетним интервалом, когда появляются рентные поступления (rent review) или когда аренда подходит к концу и возобновляется на новых условиях.

Объекты недвижимости традиционно оцениваются как кратные (multiple) арендной плате, которую они приносят. Возьмем конторское здание в Лондоне со сдаваемой в аренду площадью 10 000 кв. футов и в последнее время сдававшееся в аренду за, скажем, ИЗО за кв. фут в год. Общий доход от него будет равен Е300 000. Инвестор мог бы согласиться выкупить это здание по цене, которая обеспечивала бы ему доход в 5% на его капиталовложение. Он согласен на такой довольно низкий доход, потому что ожидает, что в будущем доход его увеличится, как и в случае с обыкновенной акцией. Следовательно, он согласен инвестировать в эту покупку Е6 млн, которые и есть та цена, которая дала бы ему доход в 5% и которая в 20 раз выше получаемого арендного дохода. Факти чески это «коэффициент РЕ» данной инвестиции, хотя в мире недвижимости говорили бы о покупке за 20 годовых (20 уеаг~ purchase) рент, что означает то же самое. Единственное реальных отличие здесь заключается в том, что коэффициенты РЕ рассчитываются на основе дохода компании после вычета корпоративного налога, в то время как кратная годовая для объекта недвижимости рассчитывается на основе арендного дохода до налогообложения (если оно вообще есть).

Предположим, что первый пересмотр ренты (rent review) на ваш инвестиционный объект недвижимости делается через пять лет, и при наступлении этого срока стоимость аренды выросла до Е40 за кв. фут. Доход от здания, если оно сдается по рыночной ставке, был бы Е400 000, хотя арендатор продолжает платить ЕЗОО 000. Но когда арендная плата в конце пятого года пересматривается, она подскакивает до Е400 000, которые и будут выплачиваться на протяжении последующих пяти лет.

Поскольку пересмотры ренты происходят через определенные промежутки времени, ясно, что на протяжении большей части этого времени арендатор может платить аренду, которая ниже текущей рыночной стоимости. Арендная плата будет возвращаться (revert) к своей рыночной стоимости, когда аренда заканчивается и ведутся переговоры о ее возобновлении или когда происходит пересмотр арендной платы в ходе действия существующего договора аренды. Поэтому в периоды повышения уровней арендной платы журналисты, пишущие о недвижимости, говорят о том, что собственники ожидают большого увеличения доходов, так как «арендная плата пересматривается и в течение нескольких следующих лет происходит возвращение прав к первоначальным собственникам (reversions)».


Предлагаем Вам:

Автокредит
Микрокредит
Кредитную карту
Потреб. кредит

Яндекс.Метрика
Содержание Далее
Альпари Финансы и кредит Дилинговый центр RBC Forex